不動産オーナーのためのインボイス制度対策

「インボイス制度」は、2023年（令和5年）10月1日から導入された新しい制度です。

そろそろ気になっている方や、あるいは、どう対応すればいいのか分からないと不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

インボイス制度は不動産賃貸経営にも影響があります。

特にインボイス制度の影響を考える必要があるのは、事務所ビルや店舗ビルを賃貸しているテナントのオーナーさんです。

事業用の駐車場を貸している方や、太陽光発電パネルを設置している方、アンテナ基地局収入がある方も影響を受ける可能性がありますので、しっかり対策を検討しておくことが大切です。

インボイス制度は、一言でいうなら、消費税に関する制度の変更です。
しかし、「私は年間の売り上げが1,000万円未満の免税事業者だから、インボイス制度は関係ないのでは」と思ってしまうのは危険です。
実は、消費税の免税事業者の大家さんこそ、インボイス制度の対策を考える必要があるのです。

この記事では、インボイス制度が不動産賃貸業にどのような影響を与えるのか、しっかりと解説していきます。

「免税事業者」の大家さんも、「課税事業者」の大家さんも、インボイス制度の仕組みを理解して対策を検討してください。

課税事業者と免税事業者

消費税は私たちにとって、とても身近な税金です。

現在、ほとんどの商品やサービス（軽減税率の対象商品を除く）に、10％の消費税、或いは8％の消費税を別途付加して代金を支払う必要があります。

事業者がいったん消費税を受け取りますが、この消費税は「預かったお金」であり、消費税を受け取った事業者は、消費税を納税する義務があります。
消費税は、「税を負担する人（消費者）」と「納税する人（事業者）」が異なる間接税のひとつです。
しかし、すべての事業者に消費税の納税義務があるわけではありません。

事業者には「課税事業者」と「免税事業者」という区分があり、課税事業者は納税義務がありますが、免税事業者は納税の義務が免除されています。

納税の義務が免除されていることを免税制度といい、小規模事業者や個人事業者の納税負担を軽減する目的で設けられています。

表：税事業者と免税事業者

課税事業者	基準期間（個人事業者は前々年、法人は前々事業年度）における課税売上高が1,000万円を超える事業者は、消費税の納税義務者（課税事業者）となります。基準期間における課税売上高が1,000 万円以下であっても、特定期間における課税売上高が1,000 万円を超えた場合は、その課税期間においては課税事業者となります。
免税事業者	基準期間の課税売上高及び特定期間の課税売上高等が1,000 万円以下の事業者（免税事業者）は、その年（又は事業年度）は納税義務が免除されます。なお、免税事業者でも課税事業者となることを選択することができます。

インボイス制度が影響する不動産オーナー

消費税に関するインボイス制度は、不動産オーナーにとって、どのような影響を与えるのでしょうか。

賃貸住宅やマンションなどの住宅用の賃料（社宅として法人に貸している場合、家賃に含まれている駐車場賃料も非課税）には、基本的に消費税がかかりませんので、消費税を納める必要もありません。したがって、インボイス制度の影響はありません。土地の賃料、土地の売却収入も非課税です。

しかし、事業用の店舗・事務所・倉庫の賃貸収入などは、消費税が課税されます。以下、国税庁のホームページより、不動産関連の消費税について紹介します。

地代	土地の譲渡や貸付けは、消費税の課税の対象とならない（非課税取引）。なお、土地の貸付けのうち、貸付けに係る期間が1か月に満たない場合および駐車場その他の施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税にはなりません。土地には、土地の上に存する権利も含まれます。
家賃	事務所などの建物を貸し付ける場合の家賃は課税の対象となる。この場合、家賃を土地部分と建物部分とに区分している場合でも、その総額が建物の貸付けの対価として取り扱われます。 なお、住宅用としての建物の貸付けは、貸付期間が1か月に満たない場合などを除き非課税となります。ただし、契約において住宅用であることが明らかにされているものに限ります。
権利金、敷金などの取扱い	（1）地上権、土地の賃借権の設定に伴い授受される更新料や名義書換料は、土地の貸付　けまたは土地の上に存する権利の設定の対価として、非課税となります。 （2）事業用の建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金、権利金、敷金または更新料などのうち、返還しないものは、資産の譲渡等の対価として課税の対象となります。ただし、契約の終了により返還される保証金や敷金などは、課税の対象にはなりません。住宅用建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金、権利金、敷金または更新料などのうち、返還しないものは非課税となります。

つまり、事務所ビルや店舗ビルを賃貸している不動産オーナーは、インボイス制度の対策を立てる必要があります。すでに課税事業者として、消費税の納税を行っている人は、インボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）の登録を行えば、これまで通りの請求、取引を行うことができます。

また、事務所や店舗の家賃収入があっても、テナント（借主）が免税事業者の場合は、そもそも仕入税額控除は不要なので、オーナーがインボイスを発行する必要はありません。

しかし、借主が課税事業者の場合、オーナーの年間の売上が1000万円以下の免税事業者であっても、インボイス制度への対策を検討する必要があります。

※住宅の家賃収入のみの場合、消費税は非課税でインボイス対策の必要はありません。

インボイス制度による不動産オーナーへの影響

初めに、インボイスへの状況別の対応方法をまとめます。

物件種類	オーナーの状況	対策
住宅の家賃収入のみ	消費税は非課税	インボイス対策の必要なし
事務所・店舗等の家賃収入あり ＆ テナントが免税事業者	免税事業者	インボイス対策の必要なし
事務所・店舗等の家賃収入あり ＆ テナントが課税事業者	免税事業者	インボイス対策を検討
事務所・店舗等の家賃収入あり	課税事業者	インボイス発行事業者の登録をする

次に、インボイス制度の導入による不動産賃貸業への影響を見ていきます。

影響としては、「相対的な競争力低下」「法人化による節税効果が薄まる可能性」「テナントの収益性が落ちる可能性」という3つが考えられます。

大家が免税事業者である場合の競争力低下

オーナーが免税事業者の場合、「適格請求書（インボイス）」を発行できないので、テナント（借主）は家賃にかかる消費税を仕入税額控除できません。
すると、借主は控除が出来ない分、消費税の負担額が増えてしまって、利益が減ります。

その結果、借主の次のような行動が想定されます。

1. 消費税分を家賃から減額してほしいと交渉する。
2. 「適格請求書」を発行してもらえる物件に移転する。

営業中のテナントの場合、移転はコストがかかるため、実際には家賃減額の交渉が現実的と考えられます。

ただし、募集中の店舗物件や事務所物件の場合、今後の借主は「大家が課税事業者でインボイスを発行してもらえる物件」を優先して選ぶ可能性が出てきます。

家賃が同じであっても、借主の実質的な負担額に差が出てしまうため、大家さんが免税事業者の場合はライバル物件と比べて競争力が低下してしまう恐れがあります。

テナントの収益性が落ちることがある

店舗物件などのテナントが免税事業者の場合、インボイスに対応するために課税事業者になると益税がなくなるので減益となり、負担可能な賃料水準が下がってしまう可能性が考えられます。

エリア・用途・業種によっては、インボイス制度導入後の賃料水準の動向に注意が必要です。

法人化による節税効果が薄まることがある

賃貸経営の定番の節税策である「法人化」とは、オーナーご自身が代表となる資産管理会社を設立する方法です。

法人化では、資産管理会社に不動産の所有権を移す方式もありますが、資産管理会社に物件を売却せずに、オーナーが所有する不動産の管理を資産管理会社に委託して管理料を支払う方式があります。

このとき、オーナー（個人）が消費税の課税事業者で資産管理会社が免税事業者の場合には、管理料にかかる消費税についてオーナーは仕入税額控除を行えるけれど、資産管理会社側は消費税の納税義務がない、という一石二鳥のやり方が可能でした。

ところがインボイス制度が導入されると、免税事業者の資産管理会社からの請求書ではオーナーは仕入税額控除が受けられないので、節税効果が薄まってしまいます。

免税事業者の不動産オーナーの対応

免税事業者の大家さんはインボイス制度にどのように対応したらよいのでしょうか？

具体的な対策を見ていきましょう。

消費税が課税される売上がない場合

一般的なアパートやマンションなどの住宅の家賃収入には、消費税は課税されません。

消費税が課税されるのは、賃貸事務所や賃貸店舗の賃料、事業用の駐車場、太陽光発電などの収入です。

アパートの大家さんのほとんどはインボイスを発行する必要はないので安心してください。

テナントが免税事業者

事務所や店舗の家賃収入があるけれども、テナント（借主）が免税事業者の場合です。

主なテナントが免税事業者ならば、そもそも仕入税額控除は不要なので、オーナーがインボイスを発行する必要はありません。

テナントが課税事業者

賃貸事務所や賃貸店舗など、消費税の課税対象となる売り上げがあって、テナントが課税事業者の場合にはインボイス対策を検討する必要があります。

対策としては、「課税事業者になる」「賃料減額を検討する」という2つのパターンがあります。

まとめ

すでに課税事業者であればインボイス制度への登録を行えば、何も問題はなく、これまで通りの取引を行うことができます。

また、課税事業者になった場合、基準期間（2年前）の課税売上高が5,000万円以下であれば、簡易課税制度を活用することも可能です。

インボイスについてのお悩みは、是非弊社にご相談ください。

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